30 câu hỏi
Công thức đúng khi tính dòng tiền tự do là:
FCFF = EAT*(1-RR)
FCFF = NI*(1-RR)
FCFF = EBIT*(1-RR)
FCFF = EBIT(1-t)*(1-RR)
Trong công thức FCFF = EBIT(1-t) + D - ΔWC – CE:
ΔWC là thay đổi vốn lưu động, bao gồm cả tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn
ΔWC là thay đổi vốn lưu động, nhưng không bao gồm tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn
ΔWC là thay đổi vốn lưu động, bao gồm tiền mặt nhưng không bao gồm tài sản phi hoạt động ngắn hạn
ΔWC là thay đổi vốn lưu động, không bao gồm tiền mặt nhưng bao gồm tài sản phi hoạt động ngắn hạn
Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá:Doanh thu = 2000; Chi phí hoạt động = 1000; Khấu hao = 200; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 100; Thuế suất = 20%.Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng:
280
600
440
800
Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá:
EAT = 480; Khấu hao = 200; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn = 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt = 100; Thuế suất = 20%; Thanh toán nợ gốc = 100; Phát hành nợ mới = 150.
Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng:
440
80
130
-170
Cho các thông số:
Dòng tiền tự do: 1000; Lãi vay: 200; Trả nợ gốc: 100; Phát hành nợ mới: 100; Trả cổ tức ưu đãi: 100; Thuế suất 20%.
Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng:
740
1060
940
540
Thị trường bất động sản hình thành và phát triển qua các cấp độ:
Mua đất, thiết kế, xây dựng, bán
Tập trung, tiền tệ hóa, tài chính hóa, chứng khoán hóa
Sơ khởi, tập trung hóa, tài chính hóa, tiền tệ hóa
Sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài chính hóa
Phương pháp thẩm định giá được lựa chọn là phương pháp:
Đúng đắn nhất
Chính xác nhất
Thích hợp nhất
Hiệu quả nhất
Đặc trưng cơ bản của việc thẩm định giá:
Là công việc xác định giá trị của tài sản
Là công việc xem xét công dụng của tài sản
Là công việc ước tính trị giá của tài sản
Là công việc định ra mức giá của tài sản
Một tài sản đạt được sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất khi sự sử dụng đó đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất trong sự ràng buộc của các điều kiện:
Pháp lý – Kinh tế - Thị trường – Kỹ thuật
Pháp lý – Kỹ thuật – Tài chính – Thị trường
Giao dịch – Pháp lý – Kỹ thuật – Thị trường
Pháp lý – Thanh toán – Thị trường – Kỹ thuật
Theo nguyên tắc đóng góp, giá trị của mỗi bộ phận cấu thành nên tổng tài sản được phản ánh bởi:
Chi phí tạo nên bộ phận
Thu nhập của bộ phận
Giá bán của bộ phận
Giá trị của tài sản giảm do sự thiếu vắng của bộ phận
Theo nguyên tắc phù hợp, tài sản có mức hữu dụng tối đa khi:
Tài sản có chi phí vận hành thấp nhất
Tài sản phù hợp với môi trường của nó
Tài sản tạo ra doanh thu cao nhất
Tài sản phù hợp với mục đích sử dụng của người bán
Phương pháp nào sau đây không áp dụng nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai:
Phương pháp so sánh giá bán
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thặng dư
Phương pháp chi phí
Ô nhiễm do tiếng ồn dẫn đến loại hao mòn:
Vật chất
Tự nhiên
Kinh tế
Chức năng
Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:
NI
EBIT
EBIT(1-t)
EBITDA
Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:
EBIAT
EBIT(1-t) + D
NOI
EAT
Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:
EBIT(1-t) + D
EBIT(1-t) + D - ΔWC
Real estate revenue – operating expenses
EBIT(1-t) + D - ΔWC - CE
Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:
Dòng thu nhập trước thuế, khấu hao và lãi vay => EBITDA
Dòng thu nhập sau thuế, khấu hao và lãi vay
Dòng thu nhập trước lãi vay sau thuế
Dòng thu nhập sau thuế
Thứ tự ưu tiên khi chọn mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:
Số lần điều chỉnh – Tổng giá trị điều chỉnh gộp – Tổng giá trị điều chỉnh thuần
Số lần điều chỉnh – Tổng giá trị điều chỉnh thuần - Tổng giá trị điều chỉnh gộp
Tổng giá trị điều chỉnh gộp – Tổng giá trị điều chỉnh thuần - Số lần điều chỉnh
Tổng giá trị điều chỉnh gộp – Số lần điều chỉnh – Tổng giá trị điều chỉnh thuần
Thứ tự điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:
Pháp lý – Vị trí - Điều kiện giao dịch – Hình dáng
Pháp lý – Hình dáng - Điều kiện giao dịch – Vị trí
Pháp lý – Điều kiện giao dịch – Vị trí – Hình dáng
Điều kiện giao dịch – Vị trí – Hình dáng - Pháp lý
Thứ tự điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:
Điều kiện thanh toán – Điều kiện thị trường – Diện tích – Hướng
Điều kiện thanh toán – Diện tích – Hướng - Điều kiện thị trường
Điều kiện thị trường – Diện tích - Điều kiện thanh toán – Hướng
Diện tích – Hướng - Điều kiện thanh toán – Điều kiện thị trường
Trong bối cảnh thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh,
Nếu giá 1m² của bất động sản so sánh = giá 1m² của bất động sản thẩm định * (1 - x) thì x gọi là tỷ lệ điều chỉnh
Nếu giá 1m² của bất động sản thẩm định = giá 1m² của bất động sản so sánh * (1 - x) thì x gọi là tỷ lệ điều chỉnh
Nếu giá 1m² của bất động sản so sánh = giá 1m² của bất động sản thẩm định * (1 + x) thì x gọi là tỷ lệ điều chỉnh
Nếu giá 1m² của bất động sản thẩm định = giá 1m² của bất động sản so sánh * (1 + x) thì x gọi là tỷ lệ điều chỉnh
Bất động sản có giá trị đất chiếm 70% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công trình là 14%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 10 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu của BĐS là:
11,2% = 0.7 * (1/10) + (1 - 0.7) * 0.14
13,75%
12,26%
10,44%
Bất động sản có giá trị đất chiếm 65% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công trình là 15%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 8 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu của BĐS là:
12,5%
13,38% = 0.65 * (1/8) + (1 - 0.65) * 0.15
26%
Tất cả đáp án khác đều sai
Một BĐS có thu nhập đều và vĩnh viễn là 10 tỷ đồng/năm và khấu hao đều mỗi năm là 5 tỷ đồng. Nếu lãi suất vốn hóa là 20% thì giá trị BĐS này bằng:
25 tỷ đồng
50 tỷ đồng
75 tỷ đồng
Tất cả A, B, C đều sai
Một tài sản có dòng tiền cuối mỗi năm là 100 triệu đồng. Sau 4 năm, giá trị tài sản ước tính giảm 50%. Tỷ suất chiết khấu k = 20%. Giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là:
336 triệu đồng
346 triệu đồng
356 triệu đồng
341 triệu đồng
Bất động sản cần thẩm định giá có doanh thu từ cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 180 triệu đồng, từ cuối năm 4 trở đi đến vĩnh viễn doanh thu tăng hàng năm 6%. Chi phí hoạt động cuối năm 1 đến cuối năm 2 mỗi năm 125 triệu đồng, từ năm thứ 3 trở đi đến vĩnh viễn chi phí tăng hàng năm 4%. Với giả định không có thuế, tỷ suất vốn hóa là 16%, giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là:
444,14 triệu đồng
620,89 triệu đồng
551,84 triệu đồng
Đáp án a, b, c sai
Một tài sản có dòng tiền cuối mỗi năm là 110 triệu đồng. Sau 5 năm, giá trị tài sản ước tính tăng 25%. Tỷ suất chiết khấu k = 20%. Giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là:
661 triệu đồng
656 triệu đồng
793 triệu đồng
Tất cả đáp án trên đều sai
Một nhà xưởng có tuổi đời thực tế 10 năm, do được cải tạo lại nên thời gian sử dụng hữu ích kéo dài thêm 5 năm. Tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản là 20 năm, mức độ hao mòn của nhà xưởng là:
33,3%
50,0%
20,0% = 5/25
16,7%
Bất động sản cần thẩm định là ngôi nhà có tuổi đời thực tế 15 năm, tuổi đời hiệu quả 10 năm. Bất động sản so sánh có tuổi đời thực tế bằng tuổi đời hiệu quả là 8 năm, diện tích đất 110m2, diện tích sàn xây dựng 220m2, vừa bán với giá 1,2 tỷ đồng. Giá trị đất ước tính 8 triệu/m2, chi phí xây dựng nhà mới có kết cấu tương đương là 3 triệu đồng/m2. Mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định là:
51,52%
60,61%
48,48%
64,39%
Bất động sản thẩm định là công trình xây dựng có diện tích sàn xây dựng 180m2, tuổi đời thực tế 10 năm, tuổi đời hiệu quả 8 năm. Bất động sản so sánh có diện tích đất 120m2, diện tích sàn xây dựng 200m2, vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Bất động sản so sánh có giá đất ước tính 10 triệu đồng/m2, tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng là 10 năm. Chi phí xây dựng mới các công trình tương tự là 4 triệu đồng/m2. Công trình xây dựng cần thẩm định có giá trị là:
144 triệu đồng
540 triệu đồng
576 triệu đồng
Tất cả đáp án trên đều sai