31 câu hỏi
Các cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác có quyền sở hữu tài sản khi có đủ các quyền sau đây:
Quyền chiếm dụng, quyền sử dụng, quyền phát mãi
Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền lợi ích
Quyền chiếm giữ, quyền sử dụng và quyền định đoạt
Thẩm định giá tài sản nhằm mục đích thế chấp dựa trên:
Công dụng kinh tế của tài sản
Giá trị mua bán tài sản ở thời điểm phát mại
Chi phí hình thành tài sản
Khả năng khai thác tính hữu dụng tài sản của người vay
Nguyên tắc thay thế được hiểu là:
Một người mua thường không trả giá cho một BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác có cùng công năng sử dụng.
Một người mua thường không trả giá cho một BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác có cùng sự hữu ích.
Một người mua thường không trả giá cho một BĐS nhiều hơn thu nhập của BĐS đó.
Một người mua thường không trả giá cho một BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác có cùng tuổi đời kinh tế.
Thị trường bất động sản hình thành và phát triển qua các cấp độ:
Mua đất, thiết kế, xây dựng, bán
Tập trung, tiền tệ hóa, tài chính hóa, chứng khoán hóa
Sơ khởi, tập trung hóa, tài chính hóa, tiền tệ hóa
Sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài chính hóa
Phương pháp thẩm định giá được lựa chọn là phương pháp:
Đúng đắn nhất
Chính xác nhất
Thích hợp nhất
Hiệu quả nhất
Đặc trưng cơ bản của việc thẩm định giá:
Là công việc xác định giá trị của tài sản
Là công việc xem xét công dụng của tài sản
Là công việc ước tính trị giá của tài sản
Là công việc định ra mức giá của tài sản
Một tài sản đạt được sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất khi sự sử dụng đó đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất trong sự ràng buộc của các điều kiện:
Pháp lý – Kinh tế – Thị trường – Kỹ thuật
Pháp lý – Kỹ thuật – Tài chính – Thị trường
Giao dịch – Pháp lý – Kỹ thuật – Thị trường
Pháp lý – Thanh toán – Thị trường – Kỹ thuật
Theo nguyên tắc đóng góp, giá trị của mỗi bộ phận cấu thành nên tổng tài sản được phản ánh bởi:
Chi phí tạo nên bộ phận
Thu nhập của bộ phận
Giá bán của bộ phận
Giá trị của tài sản giảm do sự thiếu vắng của bộ phận
Theo nguyên tắc phù hợp, tài sản có mức hữu dụng tối đa khi:
Tài sản có chi phí vận hành thấp nhất
Tài sản phù hợp với môi trường của nó
Tài sản tạo ra doanh thu cao nhất
Tài sản phù hợp với mục đích sử dụng của người bán
Thu nhập là cơ sở để ước tính giá trị tài sản khi thu nhập đó thỏa mãn:
Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyên tắc phụ thuộc
Tính không đồng nhất của bất động sản có nghĩa là:
Không có hai bất động sản nào có cùng chi phí tạo lập
Không có hai bất động sản nào có cùng giá trị
Không có hai bất động sản nào có cùng vị trí
Không có hai bất động sản nào có cùng thu nhập
Chi phí thay thế là:
Chi phí đã bỏ ra để xây dựng một bất động sản so sánh có đặc điểm tương tự bất động sản thẩm định
Chi phí của một nhà thầu xây dựng khác so với nhà thầu đã xây dựng ngôi nhà thẩm định giá
Chi phí ước tính theo giá hiện hành tại thời điểm TĐG để xây dựng một tòa nhà có công năng, công dụng tương tự với tòa nhà cần TĐG, sử dụng vật liệu và theo các tiêu chuẩn thiết kế hiện hành
Chi phí phải bỏ ra để thay thế các bộ phận đã lỗi thời, hư hỏng của công trình xây dựng
Phương pháp nào sau đây không áp dụng nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai:
Phương pháp so sánh giá bán
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thặng dư
Phương pháp chi phí
Ô nhiễm do tiếng ồn dẫn đến loại hao mòn:
Vật chất
Tự nhiên
Kinh tế
Chức năng
Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:
NI
EBIT
EBIT(1-t)
EBITDA
Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:
EBIAT
EBIT(1-t) + D
NOI
EAT
Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:
EBIT(1-t)+D
EBIT(1-t)+D - ∆WC
Real estate revenue – operating expenses
EBIT(1-t)+D - ∆WC - CE
Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:
Dòng thu nhập trước thuế, khấu hao và lãi vay
Dòng thu nhập sau thuế, khấu hao và lãi vay
Dòng thu nhập trước lãi vay sau thuế
Dòng thu nhập sau thuế
Kỹ thuật vốn hóa thu nhập được sử dụng để thẩm định tài sản nào dưới đây:
Một cây xăng có thời hạn sử dụng 20 năm
Một dây chuyền sản xuất
Một máy xay xát lúa gạo
Một vườn cây cao su
Ký hiệu M là tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư; Rm là hệ số vốn hóa tiền vay; Re là tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu; DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm.Tỷ suất vốn hóa của bất động sản là:
R = M x Rm - (1-M) x Re
R = M x Rm + (1-M) x Re
R = M x Re + (1-M) x Rm
R = M x Re - (1-M) x Rm
Ký hiệu M là tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư; Rm là hệ số vốn hóa tiền vay; Re là tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu; DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm.Tỷ suất vốn hóa của bất động sản là:
R = M x Re x NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm
R = M x Rm x NOI x khoản thanh toán nợ hàng năm
R = M x Rm x NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm
R = M x Re x NOI x khoản thanh toán nợ hàng năm
Thứ tự ưu tiên khi chọn mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:
Số lần điều chỉnh – Tổng giá trị điều chỉnh gộp – Tổng giá trị điều chỉnh thuần
Số lần điều chỉnh – Tổng giá trị điều chỉnh thuần - Tổng giá trị điều chỉnh gộp
Tổng giá trị điều chỉnh gộp – Tổng giá trị điều chỉnh thuần - Số lần điều chỉnh
Tổng giá trị điều chỉnh gộp – Số lần điều chỉnh – Tổng giá trị điều chỉnh thuần
Thứ tự điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:
Pháp lý – Vị trí - Điều kiện giao dịch – Hình dáng
Pháp lý – Hình dáng - Điều kiện giao dịch – Vị trí
Pháp lý – Điều kiện giao dịch – Vị trí – Hình dáng
Điều kiện giao dịch – Vị trí – Hình dáng - Pháp lý
Thứ tự điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:
Điều kiện thanh toán – Điều kiện thị trường – Diện tích – Hướng
Điều kiện thanh toán – Diện tích – Hướng - Điều kiện thị trường
Điều kiện thị trường – Diện tích - Điều kiện thanh toán – Hướng
Diện tích – Hướng - Điều kiện thanh toán – Điều kiện thị trường
Trong bối cảnh thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh:
Nếu giá 1m2 của bất động sản so sánh = giá 1m2 của bất động sản thẩm định*(1- x) thì x gọi là tỷ lệ điều chỉnh
Nếu giá 1m2 của bất động sản thẩm định = giá 10m2 của bất động sản so sánh*(1- x) thì x gọi là tỷ lệ điều chỉnh
Nếu giá 1m2 của bất động sản so sánh = giá 1m2 của bất động sản thẩm định*(1+x) thì x gọi là tỷ lệ điều chỉnh
Nếu giá 1m2 của bất động sản thẩm định = giá 1m2 của bất động sản so sánh*(1+x) thì x gọi là tỷ lệ điều chỉnh
Một tài sản có dòng tiền cuối mỗi năm là 100 triệu đồng. Sau 4 năm, giá trị tài sản ước tính giảm 50%. Tỷ suất chiết khấu k = 20%. Giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là:
336 triệu đồng
346 triệu đồng
356 triệu đồng
341 triệu đồng
BĐS so sánh có chiều rộng là 5 m và chiều dài 20m. BĐS TĐG có chiều rộng 5 m và chiều dài 40m. Theo quy định của ngân hàng, 25 m chiều dài đầu tiên tính bằng 100% giá thị trường và phần còn lại tính bằng 70% giá thị trường. Hỏi tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này là bao nhiêu?
11,25%
12,68%
+ 11,25%
+ 12,68%
Một lô đất của hộ gia đình có diện tích 500m² chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng được UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp và sử dụng ổn định từ năm 1992 (đã có giấy tờ theo quy định của điều 100 luật đất đai). Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là 150m². Đơn giá đất theo quy định là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất do nhà nước quy định theo giá thị trường là K=2. Tiền sử dụng đất theo giá thị trường phải nộp để được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này là:
0 triệu đồng
3,875 triệu đồng
1,750 triệu đồng
Tất cả đều sai
Bất động sản M có diện tích đất 250m², chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ năm 1995 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,5 tỷ đồng. Bất động sản N có diện tích đất 200m², chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ đầu năm 1993 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,27 tỷ đồng. Hạn mức sử dụng đất là 150m², hệ số K = 1,5. Với điều kiện các yếu tố khác giữa M và N tương tự nhau, có thể kết luận giá đất do nhà nước quy định vào khoảng:
2,2 triệu đồng
3,2 triệu đồng
4,0 triệu đồng
3,0 triệu đồng
Bất động sản A có diện tích đất 200m2, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ năm 1995 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,0 tỷ đồng. Bất động sản B có diện tích đất 150m2, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng năm 1992 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Hạn mức sử dụng đất là 150m2, hệ số k = 1,5. Với điều kiện các yếu tố khác giữa A và B tương tự nhau, có thể kết luận giá đất do nhà nước quy định vào khoảng:
1,78 triệu đồng/m2
3,2 triệu đồng/m2
8,0 triệu đồng/m2
2,3 triệu đồng/m2
Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 150m2 (5x30), chưa có giấy tờ pháp lý (đất lấn chiếm), sử dụng từ năm 1995, hình dáng tóp hậu, không đối diện bờ sông, có ngập nước. Bất động sản so sánh có diện tích đất 125m2 (5x25), đã có giấy tờ pháp lý, hình dáng vuông vức, đối diện bờ sông, không ngập nước, vừa bán với giá 10 triệu đồng/m2. Biết hạn mức đất ở là 120m2, giá đất nhà nước quy định là 2 triệu đồng/m2, k = 1,5. Lô đất tóp hậu giá thấp hơn lô đất vuông vức 5%, lô đất đối diện bờ sông giá cao hơn lô đất không đối diện bờ sông là 10%, lô đất ngập nước giá thấp hơn lô đất không ngập nước 15%. Đối với phần diện tích sâu hơn 25m đầu giá chỉ tính bằng 80% giá mặt tiền. Giá 1m2 lô đất cần thẩm định giá là:
4,89 triệu đồng
5,35 triệu đồng
4,65 triệu đồng
5,53 triệu đồng