30 câu hỏi
Theo “Nguyên tắc thay đổi” thì:
Giá trị tài sản thay đổi theo mục đích thẩm định giá
Giá trị tài sản thay đổi theo quy hoạch đất đai
Giá trị tài sản thay đổi theo phương pháp thẩm định giá
Giá trị tài sản thay đổi theo khả năng thu thập dữ liệu của thẩm định viên
Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền động sản sử dụng:
Dòng tiền đều và vô tận;
Dòng tiền không đều và vô tận;
Dòng tiền không đều và hữu hạn
Dòng tiền hữu hạn
Một khách sạn được chuyển đổi thành cư xá cho thuê khiến quầy lễ tân không còn giá trị sử dụng. Trường hợp này thuộc về:
Hao mòn kinh tế
Hao mòn chức năng
Hao mòn vật lý
Hao mòn tự nhiên
Điều chỉnh dấu + cho yếu tố lạm phát cho thấy:
Giá BĐS so sánh tại thời điểm giao dịch thấp hơn tại thời điểm thẩm định giá
Giá BĐS TĐG tăng so với thời điểm TĐG
Giá BĐS so sánh tăng so với thời điểm giao dịch thành công
Giá BĐS TĐG tăng so với thời điểm giao dịch thành công
Tỷ suất vốn hóa:
Là tỷ suất chiết khấu
Là tỷ suất chuyển dòng thu nhập của tài sản trong n năm về giá trị hiện tại
Là tỷ suất chuyển thu nhập đều vĩnh viễn của tài sản về giá trị của tài sản
Là tỷ suất sinh lợi yêu cầu
Phương pháp chi phí được áp dụng để thẩm định giá các tài sản nào dưới đây?
Căn hộ chung cư
Máy móc thiết bị chuyên dụng
Trang trại chăn nuôi
Tài sản thanh lý
Tỷ lệ điều chỉnh cho một yếu tố có dấu + cho thấy:
Bất động sản so sánh thuận lợi hơn bất động sản thẩm định
Bất động sản thẩm định thuận lợi hơn bất động sản so sánh
Bất động sản thẩm định kém thuận lợi hơn bất động sản so sánh
Câu a và b đúng
Kỹ thuật vốn hóa thu nhập được sử dụng để thẩm định tài sản nào dưới đây:
Một cây xăng có thời hạn sử dụng 20 năm
Một dây chuyền sản xuất
Một máy xay xát lúa gạo
Một vườn cây cao su
Phương pháp chi phí khi thẩm định giá bất động sản thường nhằm phục vụ:
Công việc đầu tư
Công việc cho vay
Công việc bảo hiểm
Công việc cho thuê
Bị hư hỏng do không biết cách sử dụng, bảo dưỡng và quản lý kém, phá hoại là loại hao mòn:
Vật lý
Chức năng
Kinh tế
Tự nhiên
Thu nhập là cơ sở để ước tính giá trị tài sản khi thu nhập đó thỏa mãn:
Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyên tắc phụ thuộc
Tính không đồng nhất của bất động sản có nghĩa là:
Không có hai bất động sản nào có cùng chi phí tạo lập
Không có hai bất động sản nào có cùng giá trị
Không có hai bất động sản nào có cùng vị trí
Không có hai bất động sản nào có cùng thu nhập
Chi phí thay thế là:
Chi phí đã bỏ ra để xây dựng một bất động sản so sánh có đặc điểm tương tự bất động sản thẩm định
Chi phí của một nhà thầu xây dựng khác so với nhà thầu đã xây dựng ngôi nhà thẩm định giá
Chi phí ước tính theo giá hiện hành tại thời điểm TĐG để xây dựng một tòa nhà có công năng, công dụng tương tự với tòa nhà cần TĐG, sử dụng vật liệu và theo các tiêu chuẩn thiết kế hiện hành
Chi phí phải bỏ ra để thay thế các bộ phận đã lỗi thời, hư hỏng của công trình xây dựng
Tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng:
Bằng tuổi đời kinh tế trừ đi tuổi đời thực tế
Bằng tuổi đời vật lý trừ số năm sử dụng tăng thêm do cải tạo lại
Bằng tuổi đời kinh tế trừ số năm sử dụng tăng thêm do cải tạo lại
Bằng tuổi đời kinh tế trừ đi tuổi đời kinh tế còn lại
Phương pháp nào sau đây không áp dụng nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai:
Phương pháp so sánh giá bán
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thặng dư
Phương pháp chi phí
Ô nhiễm do tiếng ồn dẫn đến loại hao mòn:
Vật chất
Tự nhiên
Kinh tế
Chức năng
Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là
NI
EBIT
EBIT(1-t)
EBITDA
Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là
EBIAT
EBIT(1-t) + D
NOI
EAT
Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là
EBIT(1-t)+D
EBIT(1-t)+D - ∆WC
Real estate revenue – operating expenses
EBIT(1-t)+D - ∆WC - CE
Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là
Dòng thu nhập trước thuế, khấu hao và lãi vay
Dòng thu nhập sau thuế, khấu hao và lãi vay
Dòng thu nhập trước lãi vay sau thuế
Dòng thu nhập sau thuế
Kỹ thuật vốn hóa thu nhập được sử dụng để thẩm định tài sản nào dưới đây:
Một cây xăng có thời hạn sử dụng 20 năm
Một dây chuyền sản xuất
Một máy xay xát lúa gạo
Một vườn cây cao su
Ký hiệu M là tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư; Rm là hệ số vốn hóa tiền vay; Re là tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu; DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm.Tỷ suất vốn hóa của bất động sản là
R = M x Rm - (1-M) x Re
R = M x Rm + (1-M) x Re
R = M x Re + (1-M) x Rm
R = M x Re - (1-M) x Rm
Ký hiệu M là tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư; Rm là hệ số vốn hóa tiền vay; Re là tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu; DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm.Tỷ suất vốn hóa của bất động sản là
R = M x Re x NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm
R = M x Rm x NOI x khoản thanh toán nợ hàng năm
R = M x Rm x NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm
R = M x Re x NOI x khoản thanh toán nợ hàng năm
Khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập của bất động sản, khoản mục nào được trừ ra khỏi doanh thu
Khấu hao
Lãi vay
Thuế thu nhập tài sản
Phí bảo hiểm tài sản
Khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập của bất động sản, khoản mục nào không được trừ ra khỏi doanh thu
Phí quản lý tài sản
Chi phí sửa chữa tài sản
Chi phí khấu hao tài sản
Phí bảo hiểm tài sản
Khi áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu của bất động sản, dòng tiền được sử dụng là
NOI
EBIT
EBIT(1-t) + D
EBIT(1-t) + D - ∆WC
Khi áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu của bất động sản, dòng tiền được sử dụng là
NI
EAT + Interest(1-t) + D - ∆WC
EBITDA
EBIAT
Thứ tự đúng của một quy trình thẩm định giá bất động sản là
Lập kế hoạch – Xác định tổng quát – Khảo sát và thu nhập tài liệu – Phân tích thông tin – Ước tính giá trị - Lập báo cáo
Xác định tổng quát – Lập kế hoạch – Khảo sát và thu nhập tài liệu – Phân tích thông tin – Ước tính giá trị - Lập báo cáo
Lập kế hoạch – Khảo sát và thu nhập tài liệu - Xác định tổng quát – Phân tích thông tin – Ước tính giá trị - Lập báo cáo
Xác định tổng quát – Lập kế hoạch – Khảo sát và thu nhập tài liệu – Phân tích thông tin – Lập báo cáo - Ước tính giá trị
Phương pháp thặng dư được sử dụng trong trường hợp :
Tài sản đang tạo ra thu nhập có hiệu quả
Tài sản có tính tương đồng cao
Tài sản có thị trường hạn chế
Tài sản có tiềm năng phát triển
Trong phương pháp thặng dư, đối với chủ đất, lợi nhuận của nhà đất tư:
Luôn luôn lớn hơn 0
Có thể bé hơn 0
Được tính trên một tỷ lệ chi phí đầu tư ban đầu
Được xem như một loại chi phí