400+ câu trắc nghiệm tổng hợp Nguyên lý thẩm định giá hóa có đáp án - Phần 36

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 180 triệu đồng/m2 ở vị trí lô góc trong khi bất động sản thẩm định giá không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn vị trí lô không góc là 15%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là:

BĐS so sánh có diện tích đất 4x30, chưa có giấy tờ (Đất sử dụng từ năm 2000, được UBND phường xã xác định là đất lấn chiếm, nhưng không tranh chấp). Giá đất UBND tỉnh/thành phố quy định 5 triệu đồng/m2, hạn mức đất sử dụng 90m2, hệ số k=1,5). Giá bán trả góp 1.600 triệu đồng, phương thức thanh toán: trả ngay 40% giá trị, còn lại góp đều mỗi tháng 1 lần, trong 4 năm, lãi suất tính 9,6%/năm. Giá trị nhà ước tính 500 triệu đồng, nội thất ước tính 150 triệu đồng. Giá trị đất có giấy tờ theo giá trị thị trường là:

Một nhà xưởng có NOI cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 80 tỷ đồng; từ cuối năm 4 cho đến vĩnh viễn mỗi năm 90 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu 18%/năm, giá trị nhà xưởng này là:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 20.000m2, tỷ lệ xây dựng 60%, số tầng xây dựng 22 tầng, trong đó 4 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, các tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 75%, tỷ lệ sàn thương phẩm cho thuê là 70%. Đơn giá xây dựng chung cư 11 triệu đồng/m2. Tổng chi phí xây dựng chung cư là:

Sự lỗi thời của thiết kế, kiến trúc của BĐS phản ánh loại hao mòn nào của BĐS:

Một dự án xây chung cư 25 tầng, có diện tích đất 15.000m2, tỷ lệ xây dựng cho phép 60%, tỷ lệ sàn thương phẩm 80%, chi phí xây dựng 12 triệu đồng/m2, giá bán 30 triệu đồng/m2. Tiến độ bán: Năm 1 bán 30%, thanh toán ngay đầu năm 1 là 30%, đầu năm 2: 50%, đầu năm 3: 10%, đầu năm 4: 10%; Năm 2 bán 40%, thanh toán ngay đầu năm 2 là 50%, đầu năm 3: 40%, đầu năm 4: 10%; Năm 3 bán 30%, thanh toán ngay đầu năm 3 là 90%, đầu năm 4: 10%. Số tiền thu đầu năm 3:

Một thửa đất có tiềm năng phát triển thành một dự án thương mại. Ước tính doanh thu phát triển cuối năm 1 là 420 tỷ đồng và chi phí đầu tư phát triển cuối năm (chưa tính lãi vay) là 240 tỷ đồng. Dự án được vay 60% chi phí đầu tư phát triển với lãi suất 10% năm và lợi nhuận cho nhà đầu tư yêu cầu là 15% tính giá trị thặng dư của thửa đất. Lãi suất chiết khấu là 20%. Giả sử dự án hoàn tất xây dựng và bán hết sản phẩm sau 1 năm. Giá trị thặng dư của thửa đất này là:

Một căn hộ chung cư 90m2, có giá bán trả góp 60 triệu đồng/m2, phương thức thanh toán: trả ngay 30% giá trị, sau đó mỗi quý góp 5%, lãi suất tính 9,6%/năm. Giá trị thị trường của căn hộ này là:

Ba TSSS có mức giá chỉ dẫn lần lượt là 30 triệu đồng/m2; 31,5 triệu đồng/m2; 29 triệu đồng/m2. Chênh lệch so với giá trị trung bình của TSSS2 là:

Một dự án xây chung cư 25 tầng, có diện tích đất 15.000m2, tỷ lệ xây dựng cho phép 60%, tỷ lệ sàn thương phẩm 80%, chi phí xây dựng 12 triệu đồng/m2, giá bán 30 triệu đồng/m2. Tiến độ bán: Năm 1 bán 30%, thanh toán ngay đầu năm 1 là 30%, đầu năm 2: 50%, đầu năm 3: 10%, đầu năm 4: 10%; Năm 2 bán 40%, thanh toán ngay đầu năm 2 là 50%, đầu năm 3: 40%, đầu năm 4: 10%; Năm 3 bán 30%, thanh toán ngay đầu năm 3 là 90%, đầu năm 4: 10%. Số tiền thu đầu năm 4:

Thẩm định nhà xưởng có diện tích sàn xây dựng 30.000m2. Giá cho thuê nhà xưởng 18 USD/m2/năm. Tỷ lệ cho thuê tốt nhất đạt 100% và tỷ lệ nợ khó đòi 3%. Tỷ giá hiện hành 23.800 USD/VNĐ. Thu nhập tiềm năng của nhà xưởng này:

Bất động sản cần thẩm định giá là lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu nhà liền kề. Tổng doanh thu phát triển trong 5 năm ước tính là 300 tỷ đồng/năm, tổng chi phí phát triển trong 2 năm là 120 tỷ đồng/năm. Lợi nhuận nhà đầu tư ước tính bằng 10% giá mua đất và chi phí phát triển đã chiết khấu. Với giả định doanh thu chi phí phát sinh cuối năm, tỷ suất chiết khấu 18%, xây dựng xong mới tiến hành bán sản phẩm, giá trị lô đất cần thẩm định giá có giá trị ước tính là:

Loại hao mòn nào sau đây làm hư hỏng các bộ phận cấu tạo nên tài sản, khiến giá trị tài sản bị giảm, gây ra bởi tác động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường là:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 18.000m2, tỷ lệ xây dựng 50%, số tầng xây dựng 20 tầng, trong đó 4 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, 16 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 75%, tỷ lệ sàn thương phẩm cho thuê là 70%. Tổng diện tích sàn thương phẩm cho thuê là:

Biệt thự được phân cấp công trình xây dựng:

Thẩm định nhà xưởng có diện tích sàn xây dựng 40.000m2. Giá cho thuê nhà xưởng 30 USD/m2/năm. Tỷ lệ cho thuê tốt nhất đạt 100% và tỷ lệ nợ khó đòi 2%. Tỷ giá hiện hành 23.800 USD/VNĐ. Thu nhập hiệu quả của nhà xưởng này:

TS thẩm định có đặc điểm: hình dáng vuông vức, vị trí đối diện công viên, nằm ở mặt tiền đường. TS so sánh 1 có đặc điểm: hình dáng vuông vức, vị trí đối diện công viên, nằm ở hẻm. TS so sánh 2 có đặc điểm: hình dáng tóp hậu, vị trí đối diện công viên, nằm ở mặt tiền đường. Số lượng các yếu tố cần điều chỉnh là:

Bất động sản cần thẩm định giá là lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu nhà liền kề. Thu nhập phát triển trong 5 năm ước tính là 350 tỷ đồng/năm, chi phí phát triển trong 2 năm là 150 tỷ đồng/năm. Lợi nhuận nhà đầu tư ước tính bằng 10% giá trị đất và chi phí phát triển đã chiết khấu. Với giả định thu nhập và chi phí phát sinh đầu năm, tỷ suất chiết khấu 16%/năm, xây dựng xong mới tiến hành bán sản phẩm, giá trị lô đất cần thẩm định giá có giá trị ước tính là:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 20.000m2, tỷ lệ xây dựng 60%, số tầng xây dựng 25 tầng. Doanh thu phát triển thu được đầu năm 4 là 45,2 tỷ đồng; đầu năm 5 là 85,6 tỷ đồng; đầu năm 6 là 65,5 tỷ đồng. Chi phí phát triển chi đầu năm 1 là 25 tỷ đồng, chi đầu năm 2, đầu năm 3 mỗi năm là 30 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu 16%/năm, lãi nhà đầu tư bằng 15% doanh thu đã hiện giá. Giá trị lô đất cần thẩm định là:

BĐS Thẩm định có chiều rộng mặt tiền 4m, nằm ở bên phải (phía làn xe hơi) của một đường một chiều. BĐS so sánh có chiều rộng mặt tiền đường 6m, nằm ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều, có đơn giá chuẩn 150 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của BĐS có chiều rộng mặt tiền đường 4m có giá thấp hơn BĐS có chiều rộng mặt tiền đường 6m là 20%; BĐS ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều, có giá cao hơn giá BĐS ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 30%. Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của BĐS so sánh là:

Một thửa đất có tiềm năng phát triển thành một dự án thương mại. Doanh thu phát triển cuối năm 1 là 200 tỷ đồng và chi phí đầu tư phát triển cuối năm 1 là 150 tỷ đồng. Lợi nhuận cho nhà đầu tư yêu cầu là 15% tính trên hiện giá chi phí đầu tư phát triển. Giả sử dự án hoàn tất xây dựng và bán hết sản phẩm sau 1 năm và tỷ suất chiết khấu 20%. Giá trị thặng dư (Giá trị đất) của lô đất này là:

Một nhà xưởng có NOI cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 30 tỷ đồng; từ cuối năm 4 cho đến vĩnh viễn NOI tăng 7% mỗi năm. Tỷ suất chiết khấu 20%/năm, giá trị nhà xưởng này là:

Tài sản so sánh là một thửa đất có nhà ở chưa được cấp GCNQSDĐ có diện tích đất là 60m2 được giao dịch thành công với giá 150 triệu đồng/m2. Biết tiền sử dụng mỗi m2 đất để được cấp GCNQSDĐ là 10 triệu đồng. Lệ phí trước bạ là 0,5%, lệ phí thẩm định là 50.000 đồng/m2 và lệ phí địa chính là 120.000 đồng. Tỷ lệ điều chỉnh của tài sản so sánh này là:

Một căn hộ chung cư 90m2, có giá bán trả góp 60 triệu đồng/m2, phương thức thanh toán: trả ngay 30% giá trị, sau đó mỗi quý góp 5%, lãi suất tính 9,6%/năm. Giá trị thị trường của căn hộ này là:

Bất động sản thẩm định có chiều rộng 3,8m và chiều dài 33m. Bất động sản so sánh có chiều rộng 2,8m và chiều dài 25m và có đơn giá quy chuẩn là 60 triệu đồng/m². Biết bất động sản có chiều rộng dưới 3m có giá bằng 85% giá thị trường và bất động sản có chiều dài trên 25m có giá chỉ bằng 75% giá thị trường. Nếu các yếu tố khác tương đồng thì mức giá chỉ dẫn của bất động sản so sánh này là:

Một nhà xưởng có thu nhập hiệu quả mỗi năm 60 tỷ đồng. Tổng chi phí (không bao gồm thuế TNDN) là 25 tỷ đồng, trong đó khấu hao 8 tỷ đồng, lãi vay 2 tỷ đồng. Thuế TNDN là 2 tỷ đồng. Thu nhập hoạt động thuần NOI của nhà xưởng này là:

Bất động sản thẩm định ở bên trái (phía làn xe hơi) của một đường một chiều. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn 150 triệu đồng/m² ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết đơn giá đất của bất động sản ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều có giá thấp hơn bất động sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 30%. Mức điều chỉnh yếu tố này của bất động sản so sánh là:

Thẩm định khách sạn An Bình có NOI hàng năm là 20 tỷ đồng. Tỷ suất vốn hóa được dựa vào 3 tài sản so sánh tương đồng nhau và tương đồng với tài sản thẩm định như sau:

Khách sạn so sánh 1 có NOI 20 tỷ, giá bán 150 tỷ

Khách sạn so sánh 2 có NOI 22 tỷ, giá bán 170 tỷ

Khách sạn so sánh 3 có NOI 16 tỷ, giá bán 110 tỷ

Tỷ suất chiết khấu thị trường là:

Bất động sản có giá trị đất chiếm 65% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công trình là 15%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 8 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu của BĐS là: