400+ câu trắc nghiệm tổng hợp Nguyên lý thẩm định giá hóa có đáp án - Phần 2

Một lô đất của hộ gia đình có diện tích 500m2 chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng được UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp và sử dụng ổn định từ năm 1992. Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là 150m2. Đơn giá đất theo quy định là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất do nhà nước quy định theo giá thị trường là K=2. Tiền sử dụng đất theo giá thị trường phải nộp để được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này là:

Một lô đất nông nghiệp của hộ gia đình có diện tích 1.000m2 đề nghị chuyển thành đất ở. Hạn mức sử dụng đất ở tính tiền sử dụng đất theo đơn giá do nhà nước quy định là 150m2. Đơn giá đất theo quy định là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất do nhà nước quy định theo giá thị trường (K = 3,5) để tính tiền sử dụng đất cho diện tích ngoài hạn mức. Tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này là:

Một lô đất có diện tích 100m2 chưa có GCNQSDĐ đất vừa được bán với giá 1 tỷ đồng. Biết tiền sử dụng đất mỗi m2 là 2 triệu đồng và đơn giá điều chỉnh sau cùng là 15 triệu đồng. Hỏi tỷ lệ điều chỉnh thuần đối với lô đất này là bao nhiêu?

Một căn hộ có giá bán trả ngay là 10,5 triệu đồng/m2. Nếu bán trả góp trong thời hạn 5 năm giá bán trả góp tăng thêm 5% so với giá bán trả ngay và người mua phải thanh toán ngay lần đầu là 50%. Phần còn lại trả đều mỗi tháng. Nếu lãi suất vay trả góp hiện tại là 1% tháng thì tỷ lệ điều chỉnh giảm trong trường hợp này là bao nhiêu?

Một BĐS trả góp có điều khoản thanh toán như sau: đợt đầu thanh toán 20% ngay khi ký hợp đồng, năm đợt tiếp theo mỗi đợt thanh toán 11% cách nhau 3 tháng; đợt thứ 7 thanh toán 20% cuối tháng thứ 18 và thanh toán nốt phần còn lại khi nhận bàn giao nhà (dự kiến vào cuối tháng thứ 30). Nếu lãi suất cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng tài trợ là 12% năm thì tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này là:

BĐS so sánh có giá cao hơn BĐS TĐG 5%. Hỏi tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này:

MMTB TĐG có tỷ lệ CLCL là 80% trong khi MMTM so sánh có tỷ lệ CLCL là 90%. Biết rằng MMTB có tỷ lệ CLCL 80% có giá chỉ bằng 70% giá MMTM mới 100% và MMTB tỷ lệ CLCL 90% giá chỉ bằng 85% giá MMTB mới 100%. Hỏi tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này là bao nhiêu?

Có 4 phương án đầu tư cho một dự án BĐS như sau:PA 1: Tổng vốn đầu tư (500 tỷ) và thu nhập 400 tỷ (năm 1) và 600 tỷ (năm 2);PA 2: Tổng vốn đầu tư (600 tỷ) và thu nhập 450 tỷ (năm 1) và 700 tỷ (năm 2);PA 3: Tổng vốn đầu tư (700 tỷ) và thu nhập 550 tỷ (năm 1) và 750 tỷ (năm 2);PA 4: Tổng vốn đầu tư (800 tỷ) và thu nhập 600 tỷ (năm 1) và 800 tỷ (năm 2);Nếu lãi suất chiết khấu là 20% năm thì PA nào mang lại hiệu quả cao nhất cho chủ đầu tư?

BĐS TĐG/SS có hình thể cân đối trong khi BĐSSS/TĐG có hình thể không cân đối. Biết BĐS có hình thể không cân đối giá chỉ bằng 90% giá của BĐS có hình thể cân đối. Tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này bằng:

Một bất động sản năm vừa qua cho thu nhập là 120.000.000 đồng/năm. Thu nhập này được cho là tăng hàng năm với tốc độ g1 = 6% trong 3 năm tiếp theo. Kể từ năm thứ tư trở đi đến vĩnh viễn, thu nhập tăng hàng năm với tốc độ không đổi g2 = 4%/năm. Với tỷ suất chiết khấu 20% và giả định thu nhập phát sinh cuối năm, giá trị của BĐS trên ở thời điểm đầu năm thứ hai là:

Bất động sản cần thẩm định là ngôi nhà có tuổi đời thực tế 15 năm, tuổi đời hiệu quả 10 năm. Bất động sản so sánh có tuổi đời thực tế bằng tuổi đời hiệu quả là 8 năm, diện tích đất 110m2, diện tích sàn xây dựng 220m2, vừa bán với giá 1,2 tỷ đồng. Giá trị đất ước tính 8 triệu/m2, chi phí xây dựng nhà mới có kết cấu tương đương là 3 triệu đồng/m2. Mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định là:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 1000m2, tỷ lệ xây dựng 40%, số tầng xây dựng 10 tầng, trong đó 2 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, 8 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm cho thuê là 80%, và tiến độ cho thuê như sau: Cuối năm 4 cho thuê 50% diện tích sàn thương phẩm, giá cho thuê 0,1 triệu/m2/tháng; cuối năm 5 cho thuê 65% diện tích sàn thương phẩm, giá cho thuê 0,12 triệu/m2/tháng; cuối năm 6 đến vĩnh viễn cho thuê 75% diện tích sàn thương phẩm, giá cho thuê 0,14 triệu/m2/tháng. Với tỷ suất chiết khấu 15%, tổng doanh thu cho thuê chiết khấu về năm 0 là:

Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 150m2 (5x30), chưa có giấy tờ pháp lý (đất lấn chiếm), sử dụng từ năm 1995, hình dáng tóp hậu, không đối diện bờ sông, có ngập nước. Bất động sản so sánh có diện tích đất 125m2 (5x25), đã có giấy tờ pháp lý, hình dáng vuông vức, đối diện bờ sông, không ngập nước, vừa bán với giá 10 triệu đồng/m2. Biết hạn mức đất ở là 120m2, giá đất nhà nước quy định là 2 triệu đồng/m2, k = 1,5. Lô đất tóp hậu giá thấp hơn lô đất vuông vức 5%, lô đất đối diện bờ sông giá cao hơn lô đất không đối diện bờ sông là 10%, lô đất ngập nước giá thấp hơn lô đất không ngập nước 15%. Đối với phần diện tích sâu hơn 25m đầu giá chỉ tính bằng 80% giá mặt tiền. Giá 1m2 lô đất cần thẩm định giá là:

Cho các thông số: Dòng tiền vốn chủ sở hữu: 1000; Lãi vay: 200; Trả nợ gốc: 100; Phát hành nợ mới: 100; Trả cổ tức ưu đãi: 100; Thuế suất 20%. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng:

Bất động sản cần thẩm định giá có doanh thu từ cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 180 triệu đồng, từ cuối năm 4 trở đi đến vĩnh viễn doanh thu tăng hàng năm 6%. Chi phí hoạt động cuối năm 1 đến cuối năm 2 mỗi năm 125 triệu đồng, từ năm thứ 3 trở đi đến vĩnh viễn chi phí tăng hằng năm 4%. Với giả định không có thuế, tỷ suất vốn hóa là 16%, giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là:

Bất động sản thẩm định là công trình xây dựng có diện tích sàn xây dựng 180m², tuổi đời thực tế 10 năm, tuổi đời hiệu quả 8 năm. Bất động sản so sánh có diện tích đất 120m², diện tích sàn xây dựng 200m², vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Bất động sản so sánh có giá đất ước tính 10 triệu đồng/m², tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng là 10 năm. Chi phí xây dựng mới các công trình tương tự là 4 triệu đồng/m². Công trình xây dựng cần thẩm định có giá trị là:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 1000m², tỷ lệ xây dựng 40%, số tầng xây dựng 10 tầng, trong đó 2 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, 8 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 80%, và tiến độ bán dự án như sau:

Cuối năm 2 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 9 triệu/m²

Cuối năm 3 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 9,5 triệu/m²

Cuối năm 4 bán 40% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 10 triệu/m²

Với tỷ suất chiết khấu 15%, tổng doanh thu bán dự án chiết khấu về năm 0 là:

Bất động sản cần thẩm định giá là lô đất tóp hậu, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bất động sản so sánh là lô đất nở hậu, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vừa bán với giá 10 triệu đồng/m². Theo điều kiện thị trường, lô đất tóp hậu có giá thấp hơn lô đất vuông vức 5%, lô đất nở hậu có giá cao hơn lô đất vuông vức 5%. Tiền sử dụng đất phải nộp đối với lô đất thẩm định là 1 triệu đồng/m². Giá 1m² của bất động sản cần thẩm định là:

Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

Doanh thu = 2000

Chi phí hoạt động = 1000

Khấu hao = 200

Lãi vay = 200

Chi đầu tư vốn = 300

Tăng vốn lưu động phi tiền mặt = 100

Thuế suất = 20%

Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng:

Các cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác có quyền sở hữu tài sản khi có đủ các quyền sau đây:

Thẩm định giá tài sản nhằm mục đích thế chấp dựa trên:

Nguyên tắc thay thế được hiểu là:

Thu nhập là cơ sở để ước tính giá trị tài sản khi thu nhập đó thỏa mãn:

Tính không đồng nhất của bất động sản có nghĩa là:

Chi phí thay thế là:

Kỹ thuật vốn hóa thu nhập được sử dụng để thẩm định tài sản nào dưới đây:

Ký hiệu M là tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư; Rm là hệ số vốn hóa tiền vay; Re là tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu; DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm. Tỷ suất vốn hóa của bất động sản:

Ký hiệu M là tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư; Rm là hệ số vốn hóa tiền vay; Re là tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu; DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm. Tỷ suất vốn hóa của bất động sản:

Tỷ lệ tái đầu tư khi áp dụng phương pháp dòng tiền tự do trong thẩm định giá doanh nghiệp là: